زمین در رتبه اول بازدهی

در کنار تورم‌های مداوم و نااطمینانی‌های حاکم بر فضای فعالیت‌های اقتصادی، بازار مسکن و زمین در دو دهه تازه یکی از بی‌ارامش‌ترین قسمت‌های اقتصاد ایران بوده و مدام کانون دقت انگیزه‌های سفته‌بازانه اندوخته‌گذاران بسیاری بوده است. آمارها درخصوص رشد قیمت زمین در تهران زیاد قابل تامل است. برای مثال درحالی‌که قیمت زمین در شهر تهران با رشد ۳۴۴۷ برابری (نزدیک به ۳۴۵ هزار درصد) از متری ۳۵ هزار تومان در سال ۱۳۷۰ به بیشتر از ۱۲۱ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده، طی این زمان سکه مطرح قدیم با رشد ۲۸۹۲ برابری (نزدیک به ۲۸۹ هزار درصد) از ۱۲.۵ هزار تومان به ۳۶ میلیون تومان، مسکن با رشد ۱۶۰۰ برابری (نزدیک به ۱۵۹ هزار درصد) از ۴۷.۵ هزار تومان به نزدیک به ۷۶ میلیون تومان (میانگین سالانه) و دلار غیررسمی نیز با رشد ۳۶۶ برابری (نزدیک به ۳۶ هزار درصد) از ۱۴۲ تومان به نزدیک به ۵۲ هزار تومان تا آخر سال رسیده است.

این که چرا رشد قیمت زمین بالاتر از رشد دیگر شاخص‌ها است، عباس شاکری و همکارش در مقاله‌ای با گفتن «تحلیلی بر حالت رشد قیمت‌های زمین و مسکن و ربط آن با برخی متغیرهای کلان اقتصاد ایران» این نوشته را از منظر قسمت تقاضا و نقدینگی مورد او گفت و گو و بازدید قرار داده‌اند. این دو پژوهشگر اقتصادی در این خصوص می‌نویسند: «به‌ عبارت آشکار‌تر زمین و مسکن به‌گفتن یک کالای اندوخته‌ای که جریان خدمات مستغلات اراعه می‌دهد یکی از قسمت‌های مولد و مهم اقتصاد است. اما هنگامی جنبه سوداگری آن شدت می‌یابد و داخل پرتفو می‌شود و سودهای کلان عاید عده‌ای می‌کند، هزینه زمان منبع های مولد را بالا می‌برد و سهم عوامل اقتصادی مولد را کم می‌کند و توزیع تابعی درآمد را بدتر کرده و ماهیت نامولد اشکار می‌کند. پرش‌های قیمتی مسکن بدون تردید با همراهی و همسازی نقدینگی مقدور بوده است. به این علت رشد نقدینگی بدون تردید در تشکیل و پرش‌های کم‌سابقه قسمت مسکن موثر بوده است. اما ماهیت سوداگری فعالیت‌های این قسمت علتشده رونق خرید زمین و مسکن هم خود جهت تحریک پول منفعل شود و کمیت و کیفیت نقدینگی را تحت‌تاثییر قرار دهد.» آن‌طور که نمودار مشخص می کند، ضمن هم‌جهت بودن رشد، قیمت زمین و مسکن در دو دهه تازه زیاد زیاد تر از رشد نقدینگی بوده است. علت مهم این تفاوت این است که سهم بالنسبه بیشتری از نقدینگی صرف معامله های مربوط به زمین و مسکن شده است. شاکری و همکارش اعتقاد دارند اساسا یکی از دلایل این که نقدینگی‌های تزریق شده به اقتصاد مطابق قاعده پایدار و رابطه یک‌به‌یک در رشد قیمت‌ها انعکاس نیافته و در برخی سال‌ها رشد قیمت‌ها بعد از لحاظ رشد محدود تشکیل ناخالص داخلی زیاد کمتر از رشد نقدینگی بوده، این است که نقدینگی به‌صورت رسمی و غیررسمی زیاد زیاد تر از حد تناسب معمول به قسمت مسکن تزریق شده است. تقارن روندهای کاسه‌ای‌شکل نسبت نقدینگی به GDP و نسبت شاخص قیمت مسکن به شاخص قیمت کل به‌خوبی موید این کار است که هنگامی نسبت نقدینگی به GDP افزایش می‌یابد و نقدینگی بیشتری به قسمت زمین و مسکن تزریق می‌شود، شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص قیمت کل زیاد تر می‌شود.

سودهای تضمینی بادآورده مسکن و زمین

یکی از داده‌های ارزشمندی که بانک مرکزی ایران در حوزه مسکن انتشار می‌کند، داده‌های مربوط به فعالیت‌های ساختمانی قسمت خصوصی در مناطق شهری سرزمین است. در این داده‌ها بانک مرکزی ایران جزئیات بسیاری از روال ساخت‌وساز، تعداد و کمیت ساخت‌وساز و هزینه‌های ساخت‌وساز برای سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰ اراعه داده است. بازدید داده‌های بانک مرکزی مشخص می کند سهم زمین در قیمت همه‌شده ساختمان‌های اغاز شده توسط قسمت خصوصی در مناطق شهری سرزمین از ۴۳.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۵۱ تا ۵۳ درصد در سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ رسیده است. این مقدار در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۸ بین ۴۸ تا ۴۹ درصد بوده و در سال ۱۳۹۹ حتی ۵۲ درصد را نیز به ثبت رسانده است. در سال ۱۴۰۰ این مقدار در کل سرزمین ۴۷.۴ درصد بوده است. اما در استان تهران نیز سهم زمین در قیمت همه‌شده مسکن از نزدیک به ۵۴.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۶۳ تا ۶۴ درصد در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ رسیده و این مقدار در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸ نزدیک به ۵۶ تا ۵۹ درصد، در سال ۱۳۹۹ نزدیک به ۶۵.۸ درصد و در سال ۱۴۰۰ نیز ۶۴.۷ درصد بوده است. به نظر می‌رسد افت سهم زمین در هزینه همه‌شده مسکن درحال ساخت طی سال ۱۴۰۰ عملا به علت ۱- اسایش نسبی در بازار دلار و ۲- جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد.

پژوهشگران حوزه مسکن اعتقاد دارند برای مدیریت بازار زمین ابتدا باید عوامل جهش‌های قیمت مسکن را شناخت. به باور پژوهشگران، بخشی از افزایش قیمت‌های زمین مسکونی به واسطه تورم کل قابل‌توضیح بوده اما اضافه پرش آن با تورم عمومی و تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها توضیح‌پذیر نیست. بر این مبنا برخی پژوهشگران اعتقاد دارند برای مداخله دولت‌ها در بازار زمین شهری دلایل مختلفی وجود دارد: ۱- ناتوانی مکانیسم بازار در تخصیص بهینه منبع های زمین شهری و کاربری آن، ۲- نبوده است جریان آزاد اطلاعات و ۳- نبوده است خورسندی عمومی. پژوهشگران اعتقاد دارند دولت نمی‌تواند نسبت به نوشته زمین بی اعتنا باشد، اما درخصوص کیفیت روبه رو و مداخله دولت در بازار زمین دیدگاه‌ها در سرزمین متفاوت است. برخی از پژوهشگران سرزمین وزن زیاد تر را به عوامل سمت اراعه داده و اعتقاد دارند اگر دولت مساله اراعه زمین را با افزایش محدوده‌های شهری، تاسیس شهرک‌های مسکونی و شهرهای تازه و مهم‌تر از همه با مطرح‌های «زمین‌صفر» همچون مسکن مهر (دولت احمدی‌نژاد)، عمل ملی مسکن (دولت روحانی) و نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) پیش ببرد، درنتیجه این عمل و افت یا حذف قیمت زمین از قیمت همه‌شده مسکن، مسکن ارزان‌تری به دست مردم خواهد رسید. اما برخی دیگر از پژوهشگران می‌گویند مساله اول جهش‌های قیمت مسکن فقط در سمت اراعه نیست و باید دولت‌ها فکری برای قسمت تقاضا نیز داشته باشند. به باور آنان، اولین و با اهمیت ترین مساله در سرزمین، چاره‌اندیشی برای تورم است که جهت شده همه دارایی‌های مصرفی و اندوخته‌ای ازجمله زمین و مسکن هم ابزار اندوخته‌گذاری و حتی سفته‌بازی قرار گیرند. در مرحله دوم دولت باید از ابزارهای مالیاتی کارآمد همچون مالیات سالانه بر زمین و مسکن مازاد و مسکن احتکارشده، مانع ورود نقدینگی به این قسمت‌ها شده و به‌کلمه هزینه نگهداری این دارایی‌ها را به‌شدت بالا ببرد.

نگاهی به روال و ترکیب درآمدهای مالیاتی قسمت مسکن ایران در دوره وقتی سال‌های ۱۳۶۶ تا ۱۴۰۰ مشخص می کند درآمدهای مالیاتی قسمت مسکن به‌صورت مجموع مالیات سالانه املاک، مالیات خانه‌های خالی، مالیات اراضی بایر، مالیات بر ارث، مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی، مالیات نقل‌وانتقال املاک و مالیات بر درآمد اجاره مستغلات تعریف شده است. ترکیب این داده‌ها با مجموع درآمدهای مالیاتی سرزمین از سال ۱۳۶۶ تا بحال مشخص می کند سهم مالیات قسمت مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت (با احتساب همه پایه‌های درآمد مالیاتی ازجمله مالیات بر واردات)، از نزدیک به ۷.۴ درصد در سال ۱۳۶۶، ۸.۶ درصد در سال ۱۳۶۷، ۷.۷ درصد در سال ۱۳۶۸، ۶.۹ درصد در سال ۱۳۶۹ و ۵ درصد بین سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۴، به نزدیک به ۲.۳ درصد تا سال ۱۴۰۰ رسیده است. به عبارتی، سهم قسمت مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت از دهه ۱۳۶۰ تا سال ۱۴۰۰ سقوطی ۷۰ درصدی داشته است. (از نزدیک به ۷ درصد در دهه ۱۳۶۰ به حول‌وحوش ۲ درصد در سال‌های تازه رسیده). اما قیاس سهم مالیات مسکن با سهم مالیات حقوق و دستمزد (شاغلان قسمت دولتی و خصوصی) مشخص می کند درحالی سهم مالیات مسکن از نزدیک به ۷ درصد در دهه ۱۳۶۰ به ۲ درصد در سال‌های تازه رسیده که در همین زمان سهم مالیات پرداختی شاغلان (مالیات حقوق و دستمزد) به‌طور میانگین طی ۳۶ سال تازه ۱۱ درصد و تغییرات آن حول‌وحوش محدوده ۱۰ تا ۱۲ درصد در نوسان بوده است. این چنین درحالی‌که شاغلان سرزمین در همین زمان افزایش یافته‌اند، تعداد مسکن در ایران افزایش داشته و قیمت‌ها سر به فلک کشیده‌اند. مسئله قابل‌تامل دیگر این که طی چهار دهه قبل درحالی سهم مالیات مسکن از درآمدهای دولت افت ۷۰ درصدی داشته که در این زمان سهم تقاضاهای مصرفی و اندوخته‌ای در قسمت مسکن از ۷۵ درصد مصرفی و ۲۵ درصد اندوخته‌ای در دهه ۱۳۶۰ به ۲۵ درصد مصرفی و ۷۵ درصد اندوخته‌ای تحول یافته است.

کانال‌های انتقال قیمت دارایی‌ها به قسمت واقعی و تورم

به‌طور سنتی در مقصد‌گیری تورم تنها قیمت کالاها و خدمات مورد نظر است، اما دلایل بسیاری وجود دارد که بانک‌های مرکزی را مجاب می‌کند به قیمت‌های دیگر نیز دقت کنند. دقت به قیمت در بازارهای دیگر به‌اختصاصی بعد از مشکلاتهایی نظیر بحران مالی آسیای جنوب شرقی از سال ۱۹۹۷ که او گفت و گو الزام تشکیل ارامش مالی و عدم کفایت ارامش پولی برای سیاستگذاری پولی دارای اهمیت بسیاری شد و نیز آشفتگی اقتصادی ژاپن در دهه ۱۹۸۰ یا افزایش سریع قیمت دارایی‌ها در اواخر دهه ۹۰ در آمریکا اهمیت بیشتری یافت. فخری محدث در پژوهشی با گفتن «محاسبه شاخص قیمت دارایی‌ها و بازدید تاثییر آن بر تورم» این دلایل را این‌گونه گفتن می‌دارد. تورم قیمت دارایی‌ها تاثییر ثروت تشکیل می‌کند. مصرف‌کنندگان هنگامی حس ثروتمندتر بودن می‌کنند اغاز به صرف مخارج بیشتری می‌کنند. قیمت‌های بالای سهام جهت می‌شود بنگاه‌ها مخارج اندوخته‌گذاری بیشتری انجام بدهند، به این علت افزایش قیمت دارایی‌ها نشانه‌ای است برای تورم آینده عمده‌فروشی و خرده‌فروشی. از نظر دیگر، به نسبتی که دارایی‌ها جریان درآمدی در آینده تشکیل می‌کنند، قیمت‌های افزایش یافته آنها به این معناست که در آینده مخارج مصرفی بیشتری به وجود خواهد آمد. به این علت قیمت دارایی‌ها باید در یک اندازه جامع‌تری از تورم گنجانده شود.

افزایش قیمت دارایی خارج از روال طویل مدت آن می‌تواند علتایجاد حباب قیمتی شده و هنگامی این حباب می‌ترکد، می‌تواند در ابتدا جهت استقراض زیاد نهادهای مالی و درنهایت جهت ورشکستگی آنها و اغتشاش بازار شود، این چنین هنگامی این حباب می‌ترکد، افت ناگهانی در قیمت سهام یا املاک و مستغلات را به‌جستوجو داشته و جهت می‌شود وام‌هایی که با دریافت وثیقه‌هایی همانند دارایی‌های ذکر شده پرداخت شده‌اند، تبدیل به وام‌هایی بدون حمایتتضمینی کافی شوند و به این علت خسارت بالقوه بانک‌ها را به همراه دارد، چنانکه در ژاپن و آسیای شرقی اتفاق افتاد. قیمت دارایی‌ها در سازوکار انتقال پول نیز نقش دارد. به این علت مراجع پولی می‌توانند یک متوسط وزنی از تورم و قیمت دارایی‌ها را به‌گفتن مقصد انتخاب کنند وقتی که حباب قیمت دارایی‌ها رشد می‌کند، ریسک‌هایی را در شکل‌گیری تورم بالاتر فراهم می‌کند. ترکیدن این حباب‌ها علتعدم‌ارامش مالی و از دست دادن ستانده نیز می‌شود. وقتی که از دارایی‌ها به‌گفتن وثیقه منفعت گیری می‌شود، حباب قیمت آنها می‌تواند به افزایش اعتبار منجر شده و این کار نیز می‌تواند به افزایش قیمت دارایی‌های مرتبط منجر شود و چرخه افزایش قیمت دارایی‌ها هم چنان ادامه می‌یابد. وقتی که قیمت دارایی‌ها یک دفعه افت می‌یابد بنگاه‌ها با محدودیت‌های مالی جدی همانند افت قیمت وثیقه‌هایشان مواجه خواهد شد، در این حالت قرض‌دهندگان نسبت به قرض دادن در مقیاسی پیش از افزایش قیمت دارایی‌ها بی‌میل خواهد شد. این نوسانات می‌تواند فعالیت‌های اقتصادی را به‌صورت قابل توجهی تحت تاثییر قرار دهد.

کانال‌های انتقال قیمت دارایی‌ها به قسمت واقعی و تورم

بر پایه پژوهش فخری محدث که با گفتن «محاسبه شاخص قیمت دارایی‌ها و بازدید تاثییر آن بر تورم» انتشار شده، در حالت چسبنده بودن قیمت کالاها تکانه‌های پولی ابتدا از طریق تحول در قیمت دارایی‌ها به قسمت واقعی منتقل می‌شود و نوسانات قیمت دارایی‌ها می‌تواند رشد قسمت واقعی و پولی را تحت تاثییر قرار دهد. در زیاد تر مدل‌های اولیه این چنین ارتباطات درونی بین قیمت دارایی‌ها و قسمت پول از طریق داخل کردن نرخ منفعت مختصر‌زمان و نرخ ارز تبیین شده است. به‌طور کلی انتقال تورم قیمت دارایی‌ها به تورم قیمت کالاها را می‌توان هم از طریق تقاضای کل و هم به‌واسطه انتظارات تشکیل شده از روال آینده تورم و ستانده با فکر این که قیمت جاری یک دارایی قیمت تنزیل شده جریان درآمدی است که توسط آن دارایی تشکیل شده است، تبیین کرد. ماهیت و شدت انتقال نه‌تنها به سهم دارایی‌ها در ثروت قسمت خصوصی بلکه به سطح گسترش اقتصاد به‌اختصاصی بازار مالی آن بستگی دارد.

با افزایش همگرایی بازارها عدم‌اعتدال در بازار دارایی به‌راحتی به بازارهای دیگر منتقل می‌شود. به‌گفتن مثال مازاد نقدینگی تمایل به افت نرخ منفعت مختصر‌زمان دارد که این کار علتایجاد مازاد تقاضا برای سهام و درنتیجه افزایش قیمت آن می‌شود؛ هرچند هنگامی که روابط درونی دسته دارایی‌ها (ارز، طلا، اوراق شراکت مستغلات و موارد دیگر) در بین خودشان و نیز با متغیرهای واقعی زیاد می‌شود، فرآیند انتقال مبهم و پیچیده می‌شود. این چنین ثابت شده است که قیمت دارایی‌ها زیاد نوسانی و به تمایلات اندوخته‌گذاران حساس و کاملا جدا گانه از هر تغییری در ساختارهاست. در‌نتیجه استخراج اطلاعات دقیق و صحیح از هر تحول مشاهده شده در قیمت دارایی‌ها تقریبا غیر‌امکان پذیر. مسکن یکی از مولفه‌های عمده ثروت کل را راه اندازی می‌دهد و در تعداد بسیاری از کشورها وزن قابل توجهی در شاخص قیمت مصرف‌کننده دارد، به‌طور کلی قسمت مسکن بخشی پرنوسان و حساس نسبت به دوره‌های تجاری است و فعالیت حقیقی در قسمت مسکن به‌گفتن یک نماگر پیشرو در فعالیت‌های اقتصادی شناخته شده است. در رابطه آمریکا استاک و واتسون در سال‌های ۱۹۸۹ و۱۹۹۹ گفتن می‌کنند، قیمت مسکن می‌تواند برای پیش‌بینی فعالیت‌های حقیقی و تورم یا هر دو به کار رود.