به گزارش کسب و کار نیوز ، سیدطه‌حسین مدنی در او مباحثه با خبرنگار مهربا اشاره به حالت ساخت و ساز مسکن در سرزمین او گفت: قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصول سوم، سی و یکم و چهل و سوم صراحتاً به نوشته حق مسکن و سرپناه پرداخته است.

مدنی افزود: در اصل‏ سوم قانون اساسی، دولت‏‏ موظف شده همه امکانات خود را برای رفع ساختن‏ هر نوع‏ محرومیت‏ مسکن‏ به کار برد. در اصل سی و یکم هم داشتن‏ مسکن‏ مشابه‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ای رانی گفتن و دولت‏ موظف‏ شده‏ با مراعات‏ برتری‏ برای آنها که‏ نیازمندترند به خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ عرصه‏ اجرای‏ این اصل‏ را فراهم‏ کند. وی خاطرنشان کرد: در اصل‏ چهل و سوم قانون‏ اساسی‏ نیز گفتن شده که اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بر پایه فراهم نیازهای اساسی از جمله مسکن محکم می‌شود.

مدنی تصریح کرد: این سه اصل مشخص می کند قانون اساسی ما دقت اختصاصی‌ای به او گفت و گو مسکن دارد و الزامات مهمی را برای دولت در نظر گرفته است. این اصول نکات مهمی دارد که از جمله آن می‌توان به برتری‌بندی حل مساله مسکن، از بین بردن فقر و رفع کردن محرومیت و تناسب ساخت مسکن با نیاز جامعه مقصد اشاره کرد.

منبع های دولتی قسمت مسکن باید به اقشار ضعیف تعلق یابد

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند او گفت: به این علت با دقت به محدودیت منبع های برای ساخت مسکن، دولت در این قسمت با عنایت به قانون اساسی مسئولیت عمومی نداشته و قرار نیست منبع های خود را به اقشاری تخصیص دهد که از قبل دارای واحدهای مسکونی بوده و باید این منبع های را به اقشار نیازمند تعلق دهد.

مدنی در ادامه به اهمیت دقت دولت به ضروریات و قسمت‌های اقتصادی همانند مسکن محرومان که در برتری قسمت خصوصی نیست اشاره و خبرداد: دو رهبر انقلاب هم در این خصوص نکاتی را به دولت‌ها یادآور شده‌اند. به گفتن نمونه امام خمینی (ره) شهریور ماه سال ۱۳۶۳ در دیدار با ریاست جمهوری و هیئت دولت زمان گفتن کردند «کارهایی را که مردم نمی توانند انجام بدهند، دولت باید انجام بدهد. کارهایی هم که دولت می‌تواند انجام دهد و هم مردم می‌توانند انجام بدهند، مردم را آزاد بگذارید. فقط یک نظارتی بکنید که مبادا انحراف اشکار شود.» مقام معظم رهبری هم در سخنرانی نوروزی سال ۱۴۰۲ در اجتماع زائران و مجاوران حرم مطهر رضوی اظهار کردند که «قسمت‌های مهمّ اقتصاد باید در اختیار مردم باشد. چندین دفعه این را تکرار کردیم که بنگاه‌های دولتی، شرکت‌های دولتی، شرکت‌های شبه‌دولتی باید با بنگاه‌های خصوصی رقابت نکنند و بگذارند تشکیل را مردم انجام بدهند. دولت تصدّی‌گری را بایستی کم کند، نظارت را باید زیاد کند؛ دخالت را کم کند، نظارت را زیاد کند.»

دخالت مستقیم دولت، بازار مسکن را مختل می‌کند

وی خاطرنشان کرد: این بیانات قابل تعمیم به قسمت مسکن نیز هست چرا که توانایی دخالت مستقیم دولت در ساخت و ساز مسکن مشخص می کند ورود شرکت‌های بزرگ دولتی و شبه دولتی به قسمت ساخت و ساز، این بازار گسترده و مهم را مختل کرده است. به این علت نقش دولت در قسمت مسکن باید به طور تسهیلگری، فراهم آوردن عرصه‌ها و نظارت‌های دقیق جهت جلوگیری از انحراف منبع های تعریف شود.

تا سال ۱۴۱۰ باید ۱۲ میلیون واحد مسکونی تازه بسازیم

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه درمورد اهمیت نوشته مسکن، او گفت: مطابق آمار وزارت راه و شهرسازی، ما تا آخر سال ۱۴۱۰ به نزدیک به ۱۲ میلیون واحد مسکونی تازه نیاز داریم. از طرف دیگر ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده هم در سرزمین وجود دارد که ملزوم است نوسازی شود. به این علت تا سال ۱۴۱۰ ملزوم است سالانه ۱.۵ میلیون مسکن تازه در سرزمین ساخته شود.

مدنی در ادامه گفت: بازدید سابقه ۲۲ ساله صنعت مسکن سرزمین مشخص می کند که واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط قسمت خصوصی از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۳۹۲ روندی صعودی داشته و از ۳۷۰ هزار واحد به ۸۳۴ هزار واحد رسید.

او گفت: این روال از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۵ نزولی شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط قسمت خصوصی در این بازه وقتی به ۳۸۲ هزار واحد رسید و از سال ۱۳۹۵ به سپس بر روی رقم نزدیک به ۴۰۰ هزار واحد در سال ثابت ماند که این حالت سرزمین را با یک عقب ماندگی در حوزه مسکن روبه رو کرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه گفت: صرف نظر از هزینه زمین، متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نرمال شهری (تا ۵ طبقه) در انتهای سال ۱۴۰۲ نزدیک به ۱۲ میلیون تومان، در ساختمان ۶ تا ۱۲ طبقه نزدیک به ۱۵.۵ میلیون تومان و از ۱۳ تا ۲۰ طبقه هم این عدد به نزدیک به ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسید. این اعداد مشخص می کند بلندمرتبه‌سازی در مناطقی که محدودیت زمین وجود ندارد مقرون به صرفه نیست.

اراعه زمین رایگان به دهک‌های پایین بهترین ساز و کار تنظیمی دولت

مدنی در رابطه قیمت زمین هم او گفت: سهم قیمت تملک زمین در مناطق اقتصادی بعضاً نزدیک به قیمت ساخت آن است. یقیناً در برخی مناطق دیگر که اقتصادی محسوب نمی‌شوند؛ این قیمت تا چندبرابر هزینه ساخت بر روی قیمت همه شده مسکن اثرگذار است. به این علت در او گفت و گو مسکن حمایتی و اقتصادی، اگر زمین رایگان نباشد هزینه همه شده مسکن تا بیشتر از ۶۰ درصد بالا می‌رود اینجاست که نقش دولت در فراهم نیاز مسکن، خود را مشخص می کند چون دولت می‌تواند با اراعه زمین رایگان به جامعه مقصد هزینه همه شده واحد مسکونی را تا حد بسیاری افت دهد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در ادامه گفت: سیاست اراعه زمین رایگان الزام این است که مالکیت آن در اختیار دولت و به راحتی قابل واگذاری باشد. یقیناً واگذاری زمین‌هایی که در دل شهرها قرار دارد نوعی رانت محسوب می‌شود. به این علت زمین‌های مورد نظر باید از بافت جاری شهرها خارج باشد ولی نباید در تضاد با کشاورزی و امنیت غذایی تعریف شود. این چنین نباید آنقدر از شهرهای جاری دور باشد که دهک‌های پایین تمایلی به وجود در آن نداشته باشند چرا که، فاصله زیاد از شهرهای جاری برای دولت یک سری هزینه‌های تازه همچون گسترش راه‌های ارتباطی و حمل و نقل عمومی، امکانات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی و درمانی و زیرساخت‌های الکترونیکی همانند اینترنت، تلفن، آنتن‌های رادیویی و مخابراتی و … که به آن‌ها زیرساخت‌های نرم و سخت می‌گویند، به جستوجو دارد و نبوده است هر کدام از این امکانات به خصوص امکانات ارتباطی همانند حمل و نقل عمومی اقشار ضعیف -که اتفاقاً جامعه مقصد بوده‌اند- را در رفت و آمدها دچار مشکل جدی خواهد کرد.

وی خاطرنشان کرد: علاوه بر مسائل قبل، دولت در نوشته مسکن حمایتی حتماً باید به اهمیت پیشگیری از سوداگری هم دقت داشته باشد. سوداگری در مسکن حمایتی وقتی تشکیل می‌شود که مالک قادر به پرداخت کامل هزینه نباشد یا پروژه در زمان مقرر تکمیل نشود و توان انتظار زیاد تر برای تحویل گرفتن مسکن خود را نداشته باشد؛ در این شرایط ناچار به واگذاری ملک خود به یک سوداگر خواهد شد. به این علت دولت باید به این موارد هم دقت داشته باشد.

مدنی افزود: در این عرصه می‌توان به سه نوع تقاضا در حوزه مسکن اشاره کرد. اول تقاضای حیاتی و مربوط به افرادی است که به هیچ وجه قادر به خرید واحد مسکونی در حالت عادی نیستند و نیاز مبرمی به حمایتدارند و نبوده است حمایتدولتی به عدم ازدواج، عدم فرزندآوری، طلاق و معضلاتی از این دست منجر می‌شود. دسته دوم مربوط به افرادی است که به جستوجو بهبود کیفیت زندگی با بهبود حالت مسکن خود می باشند. دسته سوم هم افرادی‌اند که دارای مسکن می باشند و نیازی به پشتیبانی‌های دولت برای خرید مسکن تازه ندارند.

زمین رایگان هزینه همه شده را تا ۵۰ درصد افت می‌دهد

وی درمورد چگونگی سیاستگذاری دولت نسبت به این سه دسته او گفت: دولت مطابق قانون اساسی موظف به حمایتاز دسته اول و بهترین راه حمایتاز این اقشار اراعه زمین رایگان است چون تعلق زمین رایگان قیمت همه شده خانه برای این افراد را تا ۵۰ درصد افت می‌دهد و بعد از آن با تسهیلات دولتی و آورده جزئی از طرف متقاضی، فرد می‌تواند واحد مسکونی را به طور کامل بسازد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با گفتن این که دسته دوم در برتری بعدی قرار دارند؛ او گفت: با دقت به توان مالی بالاتر این دسته نسبت به دسته اول، ریسک نکول و عدم بازپرداخت تسهیلات در این دسته از افراد کمتر است و بانک‌های خصوصی و حتی دولتی غیر تخصصی، می‌توانند به این دسته وام‌های غیردستوری با مبالغ بالاتری اراعه کنند.

او گفت: دسته سوم همانطور که حرف های شد نیازی به تسهیلات دولتی در قسمت مسکن ندارند و به گمان زیاد به این سمت سوق اشکار نخواهند کرد. یقیناً امکان پذیر افرادی از این دسته باشند که با اهداف سوداگرایانه به این قسمت ورود کنند و وام چند خانوار از دسته اول را با پرداخت مبالغی خریداری کنند. به این علت ملزوم است دولت با ابزارهای کنترلی خود از این عمل جلوگیری کند.

راه‌کاری برای در امان ماندن از تورم‌های سنگین ساخت مسکن

مدنی با گفتن این که ساخت مسکن در دوره‌هایی با تورم‌های جهشی روبه رو بوده و تسهیلات پرداختی دولت در روبه رو با این تورم‌ها عقب مانده و تاثییر خود را از دست داده است؛ در ادامه گفت: با فکر این که ۶۰ درصد قیمت همه شده یک مترمربع از واحد مسکونی هزینه غیر از سهم زمین باشد؛ از این ۶۰ درصد نزدیک به ۳۵ درصد (۲۰ درصد از کل) سهم مصالح و اقلام ساختمانی همچون میلگرد، یونولیت سقفی و … است و سهم بسیاری از تورم مسکن هم به همین قسمت تعلق دارد به این علت اگر بتوان در ابتدای کار قسمت بسیاری از مصالح مورد نیاز را به طور نرخ ثابت، خرید تضمینی، پیش‌خرید یا راه حلهایی دیگر به طور کامل تهیه و دپو کرد می‌توان از تورم در این قسمت مصون ماند.

وی با پافشاری بر لزوم دقت به این نوشته در پرداخت تسهیلات مسکن تصریح کرد: تسهیلات مسکن بر مبنای پیشرفت پروژه تخصیص داده می‌شود. این روال، ساخت مسکن را در چالش با افزایش تورم قرار می‌دهد و امکان پذیر با دقت به تورم بالا، مرحله های بعدی پرداخت سنخیتی با نیاز نداشته باشد و دچار ناترازی شود. به این علت بهتر است این منبع های با یک سری تدبیرها خاص به جای این که به کل پروژه تخصیص اشکار کند به یک سری اقلام و به کار گرفتن این اقلام در روال پروژه تخصیص یابد و به جای دقت به پیشرفت پروژه به منفعت گیری از این اقلام دقت شود. برای مثالً در واحدهایی که به طور بلوکی ساخته می‌شود سازنده موظف به خرید کل میلگرد مورد نیاز از محل تسهیلات شود تا تورم در مرحله های سپس کمترین تاثییر را بر کل پروژه بگذارد. یقیناً این نوشته نیاز به طراحی و ابزارهای نظارتی اختصاصی خود را دارد که ملزوم است نهادهای نظارتی و پولی در این رابطه طراحی و تدبیر نمایند.

او گفت: این سیاست هم به صنایع مادر سرزمین پشتیبانی می‌کند و هم بانک برای پرداخت وام با سردرگمی کمتری روبه رو خواهد شد و هم پروژه‌های ساخت مسکن از تورم‌های سنگین تا حد خوبی مصون خواهند ماند. به این علت می‌طلبد که نهادهای سیاست گذار و پولی در این عرصه تجدیدنظر کرده و به جستوجو راهکارهای تازه باشند تا بتوانند به مردم و صنعت ساختمان پشتیبانی بیشتری کنند.

بهترین استراتژی گسترش شهری چیست؟ افقی یا عمودی؟

وی در ربط با نوشته الحاق اراضی تازه به مناطق شهری برای ساخت مسکن او گفت: در این عرصه دو دیدگاه در سرزمین وجود دارد یک نگاه اعتقادی به الحاق مناطق تازه برای ساخت واحدهای به کلمه ویلایی و بزرگ ندارد و معتقد است می‌توان با ساخت واحدهای کوچک و گسترش عمودی از الحاق اراضی تازه بی‌نیاز شد. نگاه دیگر معتقد است تا حد امکان برای ساخت مسکن باید اراضی تازه به شهرها و بافت مسکونی الحاق کرد و شهرها را به طور افقی گسترش داد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: در خصوص این دو نوع نگاه باید او گفت که در برخی مناطق نگاه اول درست و در برخی مناطق نگاه دوم کارآمدتر است. برای مثالً ما در مناطقی همانند شهرهای شمالی یا تهران به علت مسائل مربوط به چالش‌های محیط زیستی و به خطر افتادن امنیت غذایی یا توزیع رانت در تخصیص، با محدودیت در الحاق مناطق تازه روبه رو هستیم؛ به این علت در این مناطق می‌توان از الگوی بلندمرتبه‌سازی و گسترش عمودی شهر منفعت گیری کرد. نگاه دوم هم در مناطقی همانند یزد که با محدودیت زمین روبه رو نیستند قابل اجراست و می‌توان در این مناطق الگوی گسترش افقی را پیش برد. یقیناً این نوشته می‌تواند در یک شهر به طور موازی هم اجرا شود. به طور مثال در برخی شهرها امکان پذیر از یک سو (طبق معمولً بافت سنتی آن شهر) گسترش عمودی و در مناطقی دیگر از همان شهر که به زمین‌های زراعی یا کوهستان محصور نشده‌اند، گسترش افقی را در پیش‌گرفت. به این علت نسخه‌پیچی در نوشته مسکن باید مشابه با نوع هر اقلیم یا منطقه باشد و نمی‌توان در همه مناطق فقطً با یک الگو ثابت گسترش افقی یا عمودی را اجرا کرد.

مدنی افزود: علی رغم این مهم، دولت‌ها میل بیشتری به گسترش عمودی دارند چون هم درآمد تراکم فروشی عاید شهرداری‌ها می‌شود و هم هزینه کمتری برای تشکیل زیرساخت‌ها می‌پردازد. این تمایل احتمالا در مختصر زمان برای دولت‌ها مناسب باشد اما در طویل مدت گسترش افقی یا عمودی مشابه با هر منطقه زیاد تر به سود سرزمین و دولت خواهد می بود.