به گزارش کسب و کار نیوز ، سعید شعر باف کارشناس مدیریت شهری در برنامه شب قبل ثریا او گفت: زمان زمان خرید مسکن برای دهک‌های پایین یعنی دهک‌های ۱ تا ۳ در ارزان‌ترین نقاط سرزمین چیزی نزدیک به ۷۶ سال است! و این یعنی یک رؤیا برای زیاد از مردم ما. او گفت: زمان زمان متوسط برای خرید مسکن در کل سرزمین هم ۵۳ سال است و معنایش این است که با شرایط جاری و تورمی که وجود دارد در مسکن، عملاً خانه دار شدن یک رویاست آن هم با اعدادی چند برابر عرف بین‌المللی.

رضایت اجتماعی در گرو ارامش بازار مسکن

شعر باف در ادامه گفت: در حوزه سبد هزینه خانوار، به طور میانگین در سرزمین تقریباً ۵۰ درصد هزینه یک خانوار امروز دارد برای مسکن هزینه می‌شود در برخی از شهرها همانند تهران این عدد دارد به ۷۰ درصد هم می‌رسد و در زیاد تر کلان شهرهای ما بالای ۳۲ درصد، یعنی بیشتر از یک سوم درآمد دارد کنار گذاشته می‌شود برای مسکن و ببینید چه مقدار این عامل عامل مهمی ست در رضایت اجتماعی اگر بتواند حتی در بین زمان حل بشود.

رئیس جمهور برنامه هفتم گسترش برای مسکن را اجرا کند

شعر باف او گفت: بر پایه شرایط واقعی سرزمین، هرم سنی و نیاز روی زمین، ما حداقل ۸ و نیم میلیون واحد مسکن را در ده سال آینده نیاز داریم و از آن طرف با دقت به واقعیات روی زمین، برنامه هفتم و توانایی سال‌های دور و قبل ما با همین شرایط سرزمین و اندکی نگاه متمرکز دولت در حوزه فراهم مالی و تحول در برخی ساز و کارها می‌توانیم این مقدار را محقق کنیم، حقیقتاً باید به رئیس جمهور هم این جواب را بدهیم که اگر بخواهیم می‌شود قضیه مسکن در برنامه هفتم را اجرا کرد

وی گفت: در چندین مقاله علمی که در ده سال تازه انتشار شده رابطه مستقیمی بین رشد اقتصادی سرزمین و اندوخته گذاری در مسکن وجود دارد، برخی از همین مقالات ادعا کردند که برای ساخت یک میلیون مسکن در سال ما می‌توانیم در یک بازده ۴ ساله تا ۲ درصد رشد اقتصادی برای سرزمین داشته باشیم و این یعنی بخشی از آن ۸ درصد رشد اقتصادی که باید در برنامه هفتم به آن برسیم.

مانع ها الحاق زمین به محدوده شهرهای ایران چیست؟

سعید شعر باف با ذکر این مسئله که همه موانعی که در استعلام‌های مربوط به الحاق زمین نیاز است آورده شده او گفت: از پهنه آبی و حریم و گسل گرفته تا چیزهای دیگر همه در نظر گرفته شده با این که در زیاد از جاهای دنیا حتی این موارد هم به گفتن مانع جدی در نظر گرفته نمی‌شود اما ما نسبت به آن حساسیت بیشتری داریم. اگر همه این مانع ها را هم در نظر داشته باشیم در کلان شهرهای خودمان هم اعداد و رقم‌های بزرگی برای الحاق داریم، فقط در مشهد مساحتی ۸ برابر مساحت جاری را می‌توانیم الحاق کنیم یعنی با یک توافق برد برد حتی با بزرگ مالکان می‌شود مساحت قابل توجهی را به مشهد الحاق کرد یعنی چیزی در نزدیک به ۲ هزار هکتار که فاز به فاز هم می‌شود جلو رفت.

او گفت: ما اگر بخواهیم در قسمت بسیاری از سرزمین می‌شود این زمین‌ها را الحاق کرد اما سوال اینجاست که زیرساخت‌های این زمین‌ها از کجا قرار است فراهم شود؟! جواب این است که ما همین کار را داریم توسط شرکت‌های عمران در شهرهای تازه انجام می‌دهیم یعنی ما ساز و کار اداری اتفاقاً با توانایی‌ای هم برای این داریم یعنی زمین‌هایی که در حریم شهر وجود دارد تهاتر می‌شود با پیمانکار آماده ساز اراضی یا با کاربری‌های انتفاعی محدوده‌های الحاقی و مجوز کمیسیون ماده ۵ که اتفاقاً زیاد هم شفاف انجام می‌شود، بخشی از این زیر ساخت‌ها آماده و مرحله به مرحله اجرا شود و زیرساخت‌ها با پشتیبانی قسمت خصوصی به خصوص در حوزه درمان جان بگیرد یعنی می‌شود از بخشی از اشتباهات مسکن مهر هم جلوگیری کرد. در خود حوزه ساخت قطعاً باید تکلیف وام مسکن هم نهایی بشود که قسمت بسیاری از قضیه مالی مردم را حل می‌کند.

شعر باف در ادامه گفت: تعابیر نادرستی سال ها است که در حوزه مسکن در سرزمین رایج شده و همین علتشده که زیاد از مدل‌های ما بی فایده نمود کند. دو عامل مهم برای ساخت مسکن مورد نیاز است، اول فراهم مالی به معنی فراهم مالی زیرساخت‌ها و دوم زمین اما ظرفیت‌های قانونی یا به تعبیری الزامات حاضر چیست؟ مطابق برنامه هفتم گسترش که هم دولت و هم نخبگان اذعان دارند که ما باید متمرکز بشویم برای اجرا، ۳۳۰ هزار هکتار فقط ظرفیت الحاق زمین وجود دارد که با یک حساب سرانگشتی در پنج سال می‌شود سالی ۶۶ هکتار که تقریباً در هر هکتاری می‌شود ۲۰ واحد یعنی برای ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال که این ظرفیت اراعه زمین قانونی در برنامه هفتم فقط در راستای الحاق وجود دارد این در حالیست که نوسازی بافت فرسوده در ظرفیت قانونی پیش بینی شده دست کم ۱۰۰ هزار واحد در سال و برای مسکن روستایی ۲۰۰ هزار واحد در سال است و این نشدنی نیست. این چنین بنابر اظهار‌های رسمی سازمان ملی زمین و مسکن بیشتر از دو برابر مساحت جاری یعنی ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین در داخل محدوده و حریم شهرها وجود دارد بعد ما یک بانک زمین در وزارت راه و شهرسازی داریم که حداقل ۱۳۶ هزار هکتار در محدوه داخلی شهرهاست از جمله این که فقط قرار نیست روی زمین‌های سازمان ملی مسکن حساب کرد. روستاها، شهرداری‌ها، نهادهای دولتی و بزرگ مالکان از جمله نهادهای خصوصی هم دارای این ظرفیت می باشند.

دولت شکاف بین اراعه و تقاضا را نادیده نگیرد

شعر باف با اشاره به این که از سال ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ یعنی در این ۲۰ سال به طور مشخصی تورم حوزه مسکن کاملاً متفاوت و مضاعف نسبت به تورم عمومی سرزمین شده او گفت: شاخص عمومی قیمت‌های ما به نسبت آن چیزی که در قیمت هر متر مربع مسکن به طور میانگین در کل سرزمین داشتیم زیاد کمتر است، یعنی این که تورم حوزه مسکن زیاد بیشتر از تورم کالاها و خدمات است. بله اقتصاد کلان و تورم تاثییر دارد بر حالت مسکن اما ما یک تنگنا‌های فرد دیگر هم داریم که حالت مسکن اینقدر متفاوت و نزدیک است نسبت به کالاهای دیگر. چندین روش برای محاسبه نیاز مسکن وجود دارد، معقول ترین روش بر پایه سرشماری ۹۵ و داده‌های جمعیتی ست در عین حال که ما در بافت‌های فرسوده هم این نیاز را می‌بینیم بر پایه داده‌های اشکار. بر پایه نگاه کاملاً خوشبینانه و حالت ثابت مستأجران جاری ما به چیزی در نزدیک به ۸ میلیون و ۷۰۰ هزار خانه نیاز داریم در ده سال آینده لذا عدد یک میلیونی که به گفتن کف نیاز در قانون و برنامه هفتم گذاشته شده کاملاً مبتنی بر پایه یک محاسبه دقیق است که جزئیات آن هم وجود دارد و اصلاً به هیچ وجه نمی‌شود با ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار مسکن در سال قانع شد و شکاف بین اراعه و تقاضا را ندیده گرفت.

تصمیمات شورای عالی شهرسازی چالش برانگیز شده!

وی گفت: ما یک شورای عالی شهرسازی داریم که جزو انحصاری‌ترین شوراهای عالی در سرزمین است که حتی خط محدوده شهرها را هم تعیین می‌کند! همانند این است که شورای عالی فضای مجازی هم سیاست گذاری کند و هم هر کلان پروژه فضای مجازی را هم که بخواهد اجرا شود بازدید کند. آیا استان، شهردار، فرماندار و… اصلاً حس می‌کنند که حرفی برای گفتن دارند؟! همه امور دارد در پایتخت بازدید می‌شود. باید یک فکری به حال توزیع قوت و مطمعن به بدنه استانی کنیم تا مسکن از این انحصار خارج شود. ظرفیت‌های حاضر تقریباً بی منفعت گیری مانده که گویی فقط باید از زمین محافظت کنیم! خب با این زمین‌ها کار کنید تا از احتکار زمین جلوگیری شود! برخی چیزهایی که به گفتن تابو در سرزمین پذیرفتیم که نباید از یک خط محدوده رد شد باید عوض شود.

مشکل مسکن با سخنرانی حل نمی‌شود

در قسمت فرد دیگر از این تکه از ثریا مجتبی یوسفی نماینده مردم اهواز در مجلس شورای اسلامی با اشاره به این که باید در عرصه قانون گذاری مطالبات مردم را تبدیل به قانون کنیم که دولت‌ها بتوانند آن را اجرا کنند او گفت: در حوزه مسکن با سخنرانی و تصمیم‌های در لحظه نمی‌شود قضیه را حل کرد. در ماده ۱۰ قانون جهش تشکیل مسکن اشاره شده به او گفت و گو زمین‌های دولتی که در اختیار نهادهای دولتی اند، یک وقتی اینها برای ماموریت‌هایی در اختیار این نهادها قرار گرفت و در همین رابطه و در ماده ۱۱ گفتیم باید این زمین‌ها برگردد به دولت چرا که در هزینه‌های ساخت و ساز به این زمین‌ها قطعاً نیاز است و اگر این زمین‌ها به طور کامل الحاق اشکار کند هزینه نهایی ساخت هم افت اشکار می‌کند. امروز این قانون چشم به راه تصمیمی ست که باید در دولت صورت بگیرد.

او گفت: شورای عالی مسکن باید راه اندازی بشود. دولت باید ساز و کار دولت شهید رئیسی در روبه رو مسکن را ادامه بدهد برای الحاق و واگذاری زمین به مردم چرا که امروز متأسفانه ناظر هستیم که این استمرار متوقف شده و سایت ثبت نام برای مسکن هم بسته شده! امروز این قانون است و باید اجرا شود خصوصاً از جانب رئیس جمهور و وزرا که قطعاً خودشان را مکلف به اجرای آن می‌دانند. هنگامی ما بر پایه قانون داریم می‌گوئیم که باید ۲دهم به ظرفیت سرزمینی اضافه شود نباید از آن گریزی داشت. ما نگاه سیاسی به موضوعات نداریم و در کنار کارشناسان می‌خواهیم راهکار برای مشکلات مردم را بپذیریم و اجرا کنیم. اگر ما به گفتن یک مسئول چه در مجلس و چه در دولت مستأجر باشیم آن موقع فهمید می‌شویم که خرید و فروشی که آرزو شده برای مردم یعنی چه! امروز مسکن مشکل مردم ماست و ما باید برای حل آن برنامه داشته باشیم نه این که سخنرانی کنیم و یا این او گفت و گو‌هایی که اخیراً نقل می‌شود که نمی‌شود مسکن ساخت! بروید سخن بگویید‌های برخی مسئولان دهه ۹۰ وزارت راه و شهرسازی را ببینید که مدام می‌انها گفتند مسکن مهر فلان است. بله مسکن مهر اشکالاتی داشت، ما باید آنها را مرتفع می‌کردیم و راهکار جانشین می‌دادیم نه این که کلاً یک دهه رخوت تشکیل کنیم در حوزه مسکن و خب معلوم است که این فنر فشرده شد و در دهه سپس علتشد رشد مسکن سر به فلک بکشد و ما سالانه ناظر رشد حتی ۱۰۰ درصدی باشیم.

یوسفی در ادامه او گفت: ما در ماده ۴ قانون جهش مسکن گفتیم ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی همان سال باید به مسکن برسد. بانک‌ها می‌گویند این تورم زاست و علتافزایش پایه پولی و تورم می‌شود، به نظر دوستان قانون را کامل نخواندند. متن قانون می‌گوید که تسهیلات پرداختی همان سال ۲۰ درصدش نسبت به سبد هزینه خانوار در مسکن در باب پیشران اقتصاد به وام مسکن و… تعلق بگیرد. آن سالی که در دهه ۸۰ و اغاز دهه ۹۰ ما تسهیلات حوزه مسکن را دادیم اتفاقاً این تسهیلات و رفتن به حوزه مسکن هم انحراف بانکی در تسهیلات را کم کرد و هم بازپرداخت را کم کرد و خودش شد اهرم جلوگیری از افزایش تورم و رفت به حوزه حل مشکل مردم. هنگامی ما در سال ۱۴۰۲ بیشتر از ۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات دادیم می‌گوئیم ۲۰ درصدش را بیاورید به سمت مشکل مردم اکنون بانک‌ها میگویند که اینها تسهیلاتی هست که به نوعی رسوب کرده، خب ما این را هم اگر بپذیریم اتفاقاً خطاست چرا که فقط در بانک آینده فقط ۶۳ هزار میلیارد تومان خلق نقدینگی داشتیم و اتفاق‌هایی که افتاد علترشد پایه پولی شد، ما اصلاً می‌گوئیم که سخن شما و کمتر از آن، یعنی ۳ هزار میلیارد تومان گردش دارید خب چرا از همین ۳ هزار میلیارد تومان ۲۰ درصدش را نمی‌دهید به حوزه مسکن؟!