کسب و کار نیوز- با اهمیت ترین مولفه‌های مهم اثرگذار در تعیین قیمت مسکن، نرخ ارز است. به این علت دور از انتظار نیست که افزایش نزدیک به ۳۰ هزار تومانی دلار در بازار آزاد بر روی قیمت‌ها در بازار مسکن تاثییر گذار باشد.

شایلی قرائی

به گزارش کسب و کار نیوز ، مطابق آخرین گزارش بانک مرکزی (که یقیناً در چند ماه قبل به روز نشده‌ است) در تابستان امسال متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ۲۲ مناطق تهران بیشتر از ۸۸ میلیون تومان بوده است. در زمان اظهار این رقم از قیمت متوسط بازار مسکن تهران، قیمت دلار در بازار آزاد در کانال ۵۰ هزار تومان و قیمت دلار در سامانه نیما در کانال ۴۰ هزار تومان می بود.

می‌دانیم که از با اهمیت ترین مولفه‌های مهم اثرگذار در تعیین قیمت مسکن، نرخ ارز است. به این علت هر چند آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن در این زمان (مرداد ماه تا دی ماه سال جاری ) از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار انتشار نشده، اما دور از انتظار نیست که افزایش نزدیک به ۳۰ هزار تومانی دلار در بازار آزاد ارز- از ۵۰ هزار تومانی مردادماه تا ۸۱ هزار تومانی آخر دی ماه – و افزایش نزدیک به ۲۰ هزار تومانی نرخ ارز در بازار ارز تجاری (جانشین سامانه نیما) بر روی قیمت‌ها در بازار مسکن تاثییر گذار باشد.

یقیناً کارشناسان اقتصادی بر این باور می باشند که عامل مهمی که می‌تواند تاثییر افزایش نرخ دلار را خنثی کند، افت تقاضا است. یعنی هر چند فروشنده وجود دارد اما به علت افت قابل دقت قوت خرید مردم، تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد و عمده تقاضا و معامله های مسکن فهمید تهاتر برای تبدیل به احسن خانه حاضر است و تقاضا خرید خانه اول به ندرت در بازار دیده می‌شود.

از این رو حرف های می‌شود این افزایش نرخ دلار با وقفه وقتی در بازار مسکن دیده می‌شود و به گمان زیاد رشد قیمت مسکن با شیب ملایم در سال ۱۴۰۴ یعنی سپس از دو ماه آینده داخل بازار مسکن می‌شود.

ضرروت اجرای مالیات بر عایدی اندوخته

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن

اگر برنامه‌ای برای تشکیل مسکن وجود نداشته باشد، نمی توان انتظار افت قیمت را در بازار داشت، پافشاری کرد: در چند سال قبل در عرصه تشکیل و اراعه مسکن برنامه مشخصی را نداشتیم. برای مسکن باید برنامه بلند زمان داشته باشیم. آنچه تحت گفتن مطرح ملی مسکن اراعه شده است شبیه مسکن مهر است که بیشتر از دَه سال پیش اجرا شد اما در دوران تصدی وزارت آخوندی وزیر مسکن دولت یازدهم متوقف شد و برنامه جایگزینی نیز معارفه نشد.

دو نوشته در او گفت و گو زمین مشخصا در شهر تهران از عوامل مهم بودند که علتافزایش قیمت زمین در شهر تهران شدند. یکی تراکم‌فروشی شهرها می بود. به‌گفتن یکی از بازیگران مهم دخالت در کار زمین شهرداری‌ها عملا با این سیاست‌هایی که در او گفت و گو فروش تراکم داشتند جهت دامن زدن به گرانی شدند.

عوامل ثابت هم وجود دارد. او گفت و گو تقاضای سوداگرانه و اندوخته‌ای که در بازار وجود دارد یکی از این عوامل است ولی او گفت و گو تراکم‌فروشی این عامل را تشدید کرده است یعنی عامل مهم او گفت و گو سوداگرانه شدن بازار و او گفت و گو اندوخته‌ای شدن زمین و مسکن است که این نوشته شهرداری‌ها این کار را تشدید می‌کند و از ناحیه تراکم‌فروشی علتگرانی زمین در تهران شده است. این چنین عامل دوم که بی‌ربط با نوشته شهرداری‌ها نیست او گفت و گو گسترش محدوده حریم شهر تهران است.

چنانچه تشکیل مسکن را انجام دهیم اما توزیع عادلانه رقم نخورد، مشکل بازار مسکن حل نخواهد شد و هم چنان ناظر نابرابری در بازار مسکن خواهیم می بود.

اگر آمار سرشماری از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۵ را بازدید کنیم خواهیم دید که در این بازه وقتی ۱۵ ساله ۱۰ میلیون واحد مسکونی تشکیل شده است اما تنها ۳ میلیون واحد مسکونی به متقاضیان داده شده است. به گفتن دیگر در این بازه وقتی ۱۵ ساله تنها ۳ میلیون مالک اضافه شده است و ۷ میلیون از واحدهای تولیدی ساخته شده از سوی افرادی خریداری شده که دارای ملک اول بودند و واحدها را به گفتن ملک دوم یا سوم خریداری کرده‌اند. این روال به صراحت مبرهن می‌سازد که شرایط بازار، اندوخته‌ای است. تقاضای اندوخته‌ای را نمی‌توان با تشکیل مسکن جواب داد و به نظر می‌رسد که در این باره می‌بایست نوشته مهم مالیات بر عایدی اندوخته را با برتری در دستور کار قرار گیرد.